Zur Registrierung des Eigentumswechsels in den Grundbuchregistern ist der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages notwendig. Der Notar muss in seiner Urkunde bereits die italienische Steuernummer des Verkäufers und des Käufers angeben. Jeder Käufer, d.h. also auch der ausländische deutsche Käufer muss somit zeitlich vor dem Notarvertrag bei der örtlich zuständigen Finanzdirektion den erhalt einer persönlichen Steuernummer beantragen (das erledigen auf Wunsch natürlich wir, für Sie). Hierzu genügt die Ablichtung des Personalausweises und die Angabe der zukünftigen postalischen Anschrift in Italien.
Ein entscheidender Unterschied zwischen dem italienischen und dem deutschen Recht ist, dass in Italien vor dem notariellen Kaufvertrag regelmäßig schon ein privatschriftlicher Vorvertrag (compromesso) von Verkäufer und Käufer gefertigt wird.
Dieser bewirkt zwar nicht die öffentliche Dokumentation der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, welche dem notariellen Vertrag vorbehalten ist, ist aber bereits – anders als nach deutschem Recht – rechtlich bindend und wirksam für den Wechsel des Eigentums zu dem Grundstück. Dieser Vorvertrag wird von uns bei der Gemeinde offiziell registriert. Diese Registrierung verhindert einen weiteren Verkauf der Liegenschaft!
Nach dem deutschen Recht bewirkt erst die Einschreibung eines notariell beurkundeten Kaufvertrages im Grundbuch mit Auflassung den Eigentumsübergang.
Beim privatschriftlichen Vorvertrag sollte der deutsche Käufer darauf achten, dass nachfolgende wesentliche Elemente enthalten sind:
In Italien ist es bei privatschriftlichen Kaufverträgen üblich, dass eine Anzahlung vom Käufer gezahlt wird. Sie beträgt in der Regel 10% bis 30% des vollen Kaufpreises. Sollte der Käufer den Vertrag brechen und den notariellen Kaufvertrag nicht unterzeichnen, so verliert er diese Anzahlung. Andererseits kann der Käufer die Anzahlung in doppelter Höhe vom Verkäufer zurück verlangen, wenn der Verkäufer den Vertrag bricht (caparra confirmatoria). Die Maklercourtage wird mit den Unterschriften auf dem Vorvertrag zur Bezahlung fällig.
Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages geht das Eigentum an der Immobilie an den Käufer über. Dies stellt einen entscheidenden Unterschied zum deutschen Recht dar. Der Kaufvertrag wird von einem Notar geschlossen. Der Notar wird sich, bevor er den Parteien den Vertrag vorlegt, zunächst selbst einen Überblick bei den jeweiligen Registern machen. Hierbei prüft er sowohl die Eigentumssituation an der Immobilie als auch die Situation eventuell bestehender Belastungen. Im wesentlichen sind die Bestandteile des Vorvertrages auch die des Kaufvertrages.
Um den Eigentumswechsel auch nach außen sichtbar zu machen, ist die Registrierung bei den entsprechenden Registerämtern erforderlich. Damit soll verhindert werden, dass der Verkäufer dasselbe Grundstück mehrmals verkauft. In Italien hat jedoch diese Eintragung in die Register nur deklaratorische Wirkung und keine konstitutive Wirkung wie in Deutschland, da das Eigentum ja bereits bei Unterzeichnung des Kaufvertrages übergegangen ist. Der Notar wird diese Umschreibung umgehend veranlassen (bei Unterlassung macht er sich schadenersatzpflichtig).
Beim Immobilienerwerb und Finanzierung sollten Sie auch die landesspezifischen Kosten kalkulieren. Mit folgenden Kosten ist zu rechnen (einmalige Kosten beim Kauf - Richtwerte):
